金秋十月，位于四川省遂宁市船山区河沙镇凤凰村的半隐山舍民宿迎来又一波游客。“多亏了土地改革，现在我多了劳务报酬和土地分红两份收入，放在过去我都不敢想。”谈到如今的生活，在民宿负责客房清洁的当地村民吴林珍脸上露出笑容。

2023年3月初，自然资源部印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，船山区被纳入试点。借着东风，如今，当地一块块“沉睡”的集体土地得以和国有土地一样顺利交易。

2023年6月，凤凰村有两宗土地约15.6亩成功入市，成交总价分别为20.18万元和44.91万元，入市后土地建设“半隐山舍”民宿、森林康养中心项目，进一步丰富村里的文旅业态。凤凰村也成为船山区“农地入市”改革首个“吃螃蟹”的村。

时隔一年多，这项“土改”为凤凰村带去了什么？取得哪些成效？

凤凰村半隐山舍民宿，市民在这里打卡游玩。岳冰松摄

土地增值

沉睡的“农地”被唤醒

深秋时节，船山区河沙镇凤凰村依旧生机勃勃。凤凰湖边，葱郁的绿从山间层层叠叠地渲染下来，将一排排古朴的农房“拥抱在怀”，犹如一幅美不胜收的山水画。

好生态带来好发展，乡村旅游在这里搞得红红火火。每逢周末，前来游玩的游客络绎不绝。

2022年，凤凰村职业经理夏志鹏瞄准势头，和村委会一道谋划引进企业发展业态，打造民宿经济，让游客“留下来”，百姓吃上“旅游饭”。然而，他们却在土地上卡了壳。

“企业考察多次，一直找不到合适的地块。村里闲置和低效利用的存量集体建设用地，例如废弃的厂房、仓库等，按规定，不能从事非农建设。”严峻的现实摆在面前，夏志鹏很无奈。

苦等一年，凤凰村迎来转机。2023年，船山区被纳入农村集体经营性建设用地入市试点。“简单说，就是具有生产经营性质的农村建设用地。”船山区自规局工作人员刘倍介绍，农村集体经营性建设用地入市制度改革的基本思路，是在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。

基于此，凤凰村根据改革试点要求，在坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，开始探索“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市路径。

“没有可以借鉴的先例，我们就一点一点破题。”刘倍说，改革之初，船山区自规局为凤凰村编制土地利用村级规划，全面摸排存量用地现状，出台土地管理、收益分配等制度，一系列举措打开了农地入市“大门”。

农地改革离不开农民参与。村委会围绕“农地入市”这一主题召开了好几次村民代表会议。同时在区级相关部门协助下，确定了半隐山舍项目出让土地单价的底价。最终，35名村民代表全部签字，同意村集体经营性建设用地入市。

2023年6月6日，船山区凤凰村集体经营性建设用地入市试点工作敲响第一锤，以船山区河沙镇凤凰村股份经济合作联合社作为入市主体，入市土地面积为4.84亩，由四川天穗农业集团有限公司拍下，出让年限为20年，出让价款20.18万元，规划用途为商业服务业用地，建设半隐山舍民宿。同年6月，凤凰村另一宗土地10.77亩成功入市，由四川天穂农业集团有限公司拍下，出让年限为20年，成交金额为44.91万元，建设森林康养中心项目。

“‘农地入市’背后，给凤凰村带来了什么？”“最直接的变化就是土地大大增值了。”面对记者的问题，夏志鹏算了一笔账，以半隐山舍项目为例，“农地入市”后，出让单价为4.17万元一亩，租赁时长为20年，即每亩地一年以2085元交易。按照土地流转方式，以前村民每亩地一年流转费用为500元，土地资产收益较以往土地流转费增长3倍，且更具稳定性。

“过去农村集体经营性建设用地必须先被征收为国有建设用地后才能出让，农民和村集体一般只能拿到一次性征地补偿。农村集体经营性建设用地入市后，农民和村集体能享受到除去成本后的大部分收益。”刘倍说，农地入市，严格执行土地所有权人集体决策程序，入市方式、途径、底价征求集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，入市后土地收益分配由村集体决策。

为了增加透明度，让入市程序更规范，凤凰村还建立“征求意见-形成方案-民主决议-公示监督-组织实施”集体土地资产处置程序。

农民增收

土地收益分配科学可持续

“农地入市”，实现土地生金，那么，出让的土地收益又将如何分配？按照规定，农村集体土地入市的收益需兼顾国家、集体和个人等多方利益。

凤凰村森林康养中心项目航拍图。苏杰摄

为此，从2023年7月起，村委会就召集10多次村民代表大会商议土地收益分配。具体如何分，分多少，都由村民说了算。

最终，村民代表大会商议，除去入市成本、土地增值收益调节金及相关税费后，剩下15.14万元属于农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，并从中提取25%作为村集体经济自留资金发展生产，剩余75%作为1组村民股份分红，村民实际土地资产分红每亩每年约1047元，保障了村集体可持续发展和农民持续增收。

其中，船山发文明确规定，入市调节金统筹用于农村基础设施建设、环境整治等，以反哺农村。

“农村土地制度改革目的之一是让农民分享土地增值收益，让他们成为土地的主人，激发管理、经营土地的热情。”夏志鹏介绍，土地入市收益实现村集体实际分红每亩每年约1564元，土地资产收益较以往每亩每年土地流转费500元增长2倍。“民宿酒店建好运营后，全村30多名村民在民宿务工，人均月增收2000余元，加上土地分红收益，收入还是很可观。”

集体收益不仅看得见更分得到，这让65岁的凤凰村1组村民吴林珍笑得合不拢嘴。她说：“土地收益一次性结清，让我们更安心地把土地出租出去。我现在在民宿上班，每个月工资2600元，很稳定。”

半隐山舍民宿运营后，吴林珍就在民宿负责客房清洁工作，对于现在的生活她表示很满意。“‘农地入市’后，不仅土地出让费用一次性结清，村民也可以参与土地资产的决策、分配，让我们更安心更放心。”

而在以前，村集体建设用地只有占有、使用权，收益、处分权缺失。农地入市，与国有土地同权同价，既确立农民权益，提高农民议价权，更多赋予了村民土地资产的决策和分配权。

农村兴旺

投资“活水”激荡发展“涟漪”

2023年底，半隐山舍开门迎客。如今，每逢周末，半隐山舍民宿生意十分火爆，民宿里13间客房几乎每周全部订满。近一年时间，火爆的生意让民宿盈利37万元。

半隐山舍另一边，矗立在树林掩映间的森林康养项目于今年9月底正式营业。项目投资3800万元，是一家以轻奢度假、山寨特色文化为主题的精品庄园度假酒店。其推出的迷你酒咖、无边泳池等休闲项目，一度成为市民争先拍照打卡的首选地。

在企业看来，项目发展得好，还得归功于“农地入市”。“入市后，我们招拍挂所得的地更有保障，减少了用地纠纷，也方便我们办理不动产权证和其他手续。”在村里投资的四川天穗农业集团有限公司投资部副部长邹晓舟说，有了20年的租赁期限，公司就能没有顾虑地把民宿建设得更好。

因“农地入市”，引来一个个含金量十足的网红民宿项目，人流、物流、资金流汇聚，盘活了一个村。

2023年，一笔100万的中省财政项目资金下发到凤凰村。按照全区统筹，这笔费用作为村集体经济启动资金，以股金方式投入到半隐山舍运营，每年企业保底分红5.5万元给村集体经济。民宿盈利后，将再进行二次分红。

依托凤凰湖、雷洞山等资源优势，凤凰村聚焦民宿、餐饮、文旅等发展项目，引进“桐岸读水”“课耕山居”“凤凰湖畔”等住宿、餐饮等业态相继落地，2023年以来带动旅游收入3750万元，村集体经济纯收入达40余万元，今年通过集体经营性建设用地入市、业态发展和劳务增收等，预计将突破50万元。

“‘农地入市’盘活了农村土地资源，降低了项目落地成本，增加了村集体经济收入，还为村民带来了在‘家门口’就业的机会。”夏志鹏说，这项“土改”真正实现了多方受益。